بهزاد مالکی

مسألۀ مسکن: درد بی مسکنی خانه به دوشان!

الف: هزینۀ مسکن و رابطه اش با درآمد و سبد هزینۀ خانواده

بانک مرکزیایرانخلاصه‌ای از نتایج بررسی بودجه خانوار در مناطق شهریایران در سال 96 را منتشر کرده است که می تواند پایه ای برای بررسی ما باشد. این گزارش «دخل و خرج» خانوار نمونه را برای سال ۱۳۹۶ به تصویر می‌کشد؛ از یک طرف سطح درآمد متوسط خانوار نمونه و ترکیب منابع درآمدی را روایت می‌کند و از طرف دیگرسطح هزینه‌ها و ترکیب سبد هزینه‌ای خانوار نمونه را به‌شکل کمی ترسیم می‌کند. یکی از متغیرهای مهم در این گزارش، ترکیب سبد مصرفی خانوار است.

در یک دسته‌بندی سبد مخارج خانوار نمونه را می‌توان به ۱۲ مورد مهم از جمله «خوراکی‌هاو آشامیدنی‌ها»، «پوشاک و کفش»، «مسکن، آب، برق و سایر سوخت‌ها»، «حمل و نقل» و «تفریح و امور فرهنگی» تقسیم کرد. براساس گزارش بانک مرکزی در سال [95]  دو گروه «مسکن، آب، برق و سایر سوخت‌ها» و «خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها» در مجموع حدود ۶۰ درصد از مخارج خانوار نمونه را تشکیل داده‌اند. به‌طوری‌که ابتدا «مسکن، آب، برق و سایر سوخت‌ها» با ثبت سهم ۳۶.۴ درصد و بعد از آن «خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها» با ثبت ۲۴.۲ درصد بیشترین سهم را از مخارج خانوار داشته‌اند. سهم نسبی مسکن در بودجۀ خانوار در سال های پس از 1396 بازهم افزایش بیشتری یافته به طوری که در سال 1397 سهم گروه مسکن، سوخت و روشنایی 45 درصد هزینۀ متوسط خانوار بوده است (تجارت فردا، 13 مهر 1398). با توجه به افزایش شدید اجاره بها و مسکن و زمین در سال های 1398 و 1399 می توان گفت که هزینۀ نسبی مسکن در بودجۀ خانوار، بویژه خانوارهای فقیر و حتی متوسط بازهم بالاتر بوده است: بنا به گزارش خبرگزاری مهر (25 خرداد 1399)، در زمستان 1398 با افزایش 66 درصدی قیمت مسکن و افزایش 45 درصدی اجاره بها در مناطق شهری کشور مواجه بوده ایم.

این اعداد و ارقام به‌خوبی نشان می‌دهد پایین‌بودن سطح درآمد خانواده‌ها در کنار سیر گرانی‌‌ها باعث شده هزینه‌های هر خانواده متوسط عمدتا صرف هزینه‌های بسیار ضروری شود و البته با افت کیفیت هم در بخش مسکن و هم در ترکیب مصرف خوراکی‌ها. از رجوع به اینکه افراد و خانوارها در خانه‌های چند اتاقه زندگی می‌کنند، می‌توان فهمید ویژگی‌های مسکنی که این افزایش قیمت را تحمیل کرده و سبد مصرفی خانوار را تحت تأثیر قرار داده، چگونه است. تقریبا۵۰ درصد از خانوارها در سه اتاق زندگی می‌کنند. اما نکته جالب توجه این است که مراجع آماری اتاق را به‌عنوان یک چهاردیواری مفروض می‌گیرند. در واقع این۳اتاق شامل؛ هال، آشپزخانه و اتاق است و به‌معنای تعداد اتاق خواب‌ها نیست. متراژ خانه سه اتاقه با این تعریف، چیزی کمتر از ۶۰ متر است که این نشان می‌دهد واحد سطح برای هر فرد در خانواده هم به‌شدت کاهش یافتهو مسکن کوچک‌تر با قیمت بالاتر در سبد مصرفی افراد آمده است. برای همین خانه‌های زیر۶۰متر هر خانواده به‌طور میانگین باید هزینه‌ای بیشتر از میزان حداقل دستمزد صرف کنند؛ به‌طوری که طبق آمار ثبت‌شده در این گزارش هزینه متوسط هر خانواده در سال۹۶ برای تامین مسکن ماهانه یک‌میلیونو ۲۴۴هزارتومان بوده است.

در این میان، با بررسی سبد هزینه‌ای خانوار می‌توان دریافت هزینه مسکن افزایش پیدا کرده اما سهم هزینه‌های خورد و خوراک تقریبا ثابت مانده، به‌دلیل اینکه در دهک‌های پایین درآمدی، خورد و خوراک، حداقلاست؛ بنابراین عملا امکان کاستن از هزینه‌های خورد و خوراک وجود ندارد. با اینکه از سهم هزینه‌های خوراکی در سبد مصرفی خانوار کاسته نشده، اما سرانه مصرف اقلام خوراکی حیاتی به‌شدت کاهش پیدا کرده است. تأمین هزینه‌های خوراکی در سال گذشته، ۲۳ درصد از مجموع هزینه‌های هر خانواده (به‌طور متوسط) را به خود اختصاص داده که اگر سلسله آمارها را بررسی کنیم، در دهه ۹۰ تقریبا با یک واحد درصد کاهش یا افزایش ثابت مانده است، اما مقایسه سرانه مصرف کالاهای خوراکی از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان سال ۹۶ نشان می‌دهد هر خانوار به‌طور متوسط برای از پس هزینه‌ها برآمدن، از میزان مصرف خوراکی کاسته است. درحالی‌که در سال ۹۰ هر خانواده به‌طور متوسط حدود ۱۴۶ کیلوگرم برنج مصرف کرده، این رقم در سال ۹۶ به ۱۰۶ کیلوگرم رسیده است. سرانه مصرفی شیر نیز به‌شدت کاهش پیدا کرده و از۱۶۶ کیلوگرم در سال۹۰ به ۱۲۶ کیلوگرم در سال ۹۶ رسیده است، یعنی هر خانواده به‌طور متوسط سال گذشته در مقایسه با سال ۹۰ حدود ۴۰ کیلوگرم از مصرف شیر سالانه خود کم کرده است. میزان مصرف سرانه گوشت قرمز خانوارها نیز به نسبت سال ۹۰ حدود ۱۰ کیلوگرم کاهش داشته و میزان مصرف سرانه نان نیز از ۳۵۶ کیلوگرم به ۲۹۸ کیلوگرم رسیده است. تمامی این اعداد و ارقام کاهش یافته نشان‌دهنده تضعیف امنیت غذایی خانوارها در دهه ۹۰ است.

همچنین ترکیب هزینه‌کردن خانوارهای شهری در سال ۹۶ نشان می‌دهد برخی هزینه‌های ثانویه برای پوشش‌دادن افزایش هزینه اقلام اولیه حذف شده‌اند که در این میان هزینه امور فرهنگیو تفریحی بسیار تأمل‌برانگیز است. هزینه‌های این گروه مصرفی در دهه ۹۰ روند کاهشی را ادامه دادهو سهم آن در هزینه‌های خانوارهای شهری به ۱.۹ درصد رسیده است. یعنی هر خانوار شهری۳.۳ نفره به‌طور متوسط فقط توانسته ماهانه حدود ۶۰هزارتومان صرف هزینه‌های فرهنگیو تفریحی کند؛ به‌ازای هر فرد خانواده ۱۸هزارتومان.

درمجموع آنچه از میان آمار و ارقام گزارش بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و دیگر نهادهای رسمی که البته فقط درباره خانوارهای شهری است و اگر جامعه روستایی را نیز اندازه‌گیری می‌کرد، با آمار بالاتری نیز روبه‌رو بودیم، می‌توان دید، افزایش نابرابری، شکاف بیشتر طبقاتی و سقوطخانواده‌های بیشتری به زیرخط فقر است. باتوجه به تورم و گرانی کالاهای مصرفی در ماه‌های اخیر، می‌توان انتظار داشت که این روند با شدت بیشتری تدوام خواهد داشت.منبع: روزنامه شرق. – باز انتشار در خیزش: @khizeschr

تاریخ انتشار:۰۸ ارديبهشت ۱۳۹۸ -

«مرکز آمار ایران روز دوشنبه ۱۵ اردیبهشت۹۹ اعلام کرد متوسط اجاره‌بهای مسکن ۳۱,۶ درصد افزایشیافته است. این میزان افزایش در دو سال گذشته، بیشترین رشد اجاره‌بهای مسکن در ایران بوده است. اجاره‌ مسکن بالا می‌رودو درآمد، توان مسابقه با رشد اجاره را ندارد. بالا رفتن میانگین اجاره نسبت به میانگین درآمدها، طبقه متوسط فقیر را هم درمانده کرده تا چه برسد به مردم محروم‌تر.شهرنشینی در ایران همواره با معضل اجاره نشینی همراه بوده است. بر طبق آخرین سرشماری پنج سالانه مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۵، حدود ۲۵ میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنندو موجودی مسکن کشور کمی بیش از این تعداد یعنی۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی برآورد شده بود. اما در حالی که موجودی مسکن کشور، اندکی بیشتر از تعداد خانوارها است، در حال حاضر حدود ۳۷ درصد از خانوارهای ایرانی را اجاره‌نشین‌ها تشکیل می دهند. این میان، کم‌ترین تعداد مالکیت واحدهای مسکونی در بین استان‌های کشور، به استان تهران اختصاص دارد و این استان پر جمعیت‌ترین و اجاره‌نشین‌ترین استان کشور است. نزدیک به ۵۰ درصد از جمعیت شهری ساکن در تهران صاحب مسکن نیستند. در شرایط اقتصادی پساکرونا و پساتحریم‌های اقتصادی، که فشار بیش از قبل بر اقشار متوسط،اقشار متوسط فقیر و فرودستان ایران است.

 

نرخ تورم در سال ۱۳۹۸ از سوی بانک مرکزی۴۱،۲ درصد اعلام شده که ۶ درصد بیشتر از نرخ اعلامی مرکز آمار است. نرخ تورم اقلامی گروه «خوراکی‌ها، آشامیدنی‌هاو دخانیات» در سال ۱۳۹۸ برای کل کشور ۴۲،۶ درصد بوده است. اما هم‌زمان با رشد تورم، عدد مطلق درآمد خانوار پایین مانده و برخی از گزارش‌ها نشان می‌دهد حدود یک سوم خانوارهای ایرانی درآمد ماهانه کمتر از ۲ میلیون تومان دارند. طبق برخی گزارش ها مزد حدود 70 درصد مزد بگیران معادل حداقل دستمزد یا کمتر از آن است ضمن اینکه اکثریت عظیم بیکاران هیچ نوع مستمری یا بیمۀ بیکاری دریافت نمی کنند.

روزنامه همشهری گزارش داده امسال چنان شاخص اجاره‌بها بالا رفته که برای نخستین بار در یک‌سال اخیر، ضریب افزایش اجاره‌بها از نرخ تورم هم بیش‌تر‌ شده است.

افزایش اجاره بهای مسکن در این موقع از سال، معمولا با جابه‌جاییو أسباب ‌کشی مستاجران رابطه مستقیمی دارد، چرا که اغلب در اواخر بهار و ماه‌های تابستان این جابه‌جایی‌ها صورت می پذیرد و مالکان در این برهه از سال می‌کوشند اجاره‌ها را افزایش دهند. همین موضوع سبب نگرانی مستاجران برای افزایش اجاره‌بهای مسکن با توجه به تورم زیاد در بحبوحه بحران شیوع ویروس کرونا شده است.از جمله مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت اجاره‌بها، تورم و افزایش قیمت مسکن است. افزایش تورم، بازار مسکن را دچار تلاطم می کند و تاثیرات این تلاطم درافزایش اجاره‌بها وافزایش قیمت مسکن نمود پیدا می‌کند. ازاین‌روبرای مالکان مهم‌ترین شاخص برای تعیین نرخ اجاره‌بها میزان افزایش قیمت مسکن و ارزش روز واحد مسکونی است.

درشرایط حال حاضر اقتصادی ایرانو تورم روز افزون، اقشار متوسط و متوسط رو به بالا را هر چه بیشتر به سمت فقیرتر شدن سوق می‌دهد و جمعیتاقشار متوسط فقیر رو به افزایش است.

«شیوع ویروس کرونا تأثیر مستقیمی بر «کاهش تقاضای مصرفی خانوارها ناشی از عدم تمایل خرید (عمدتاً برای بخش‌های خدماتی) به دلیل ملاحظات بهداشتی»، «کاهش تقاضای مصرفی خانوارها ناشی از کاهش درآمد (برای خانوارهایی که شغل آنها در این شرایط آسیب دیده است)، «کاهش تقاضای مصرفی خانوارها به خصوص برای کالاهای بادوام و افزایش پس‌انداز احتیاطی به دلیل نااطمینانی از آینده» و «کاهش صادرات به دلیل ملاحظات بهداشتی کشورهای طرف تجاری» دارد.» - به نقل از : فرزاد صیفی‌کاران در اقتصاد، کسب وکار وبازار.

چنانچه توان مالی تأمين مسکن خانوارهای شهری در دهکهای درآمدی، مورد بررسی قرار گيرد، (نمودار بالا) ملاحظه می شود که دهک ميانی بدون کمک های جنبی، توان تأمينمسکن با زيربنای بالاتر از50مترمربع را نداشته و دهک های درآمدی پايين هم حتی با کمک های جنبی، قادربه تآمين درآمدی برای تآمين مسکن نيستند. قابل توجه است که عدم توانايی دهک های پايين درآمدی برای تأمينمسکن در طول سال های اخير افزايش يافته است. در این مورد به مثال زیر توجه کنید:۱۹ درصد خانوارهای ایرانی ساکن در مناطق شهری، دو نفره هستند؛ دو نفره‌هایی که بیشترین سهم از دهک اول درآمدی را دارند و می‌توان گفت جزو کم‌درآمدترین‌ها هستند.هزینه‌های غیر خوراکی سهم بالایی در سبد هزینه زوج‌های ایرانی دارد، به‌طوری که حدود ۷۸ درصد هزینه‌ سالانه این خانوارها یعنی بیش از ۲۸ میلیون تومان، در اقلام غیر خوراکی صرف شده است. بیشترین هزینه غیر خوراکی خانوارهای دو نفره، مربوط به گروه «مسکن»، «بهداشت و درمان» و «حمل و نقل و ارتباطات» است. بیش از نیمی از هزینه‌های غیر خوراکی یعنی حدود ۵۲ درصد، به گروه مسکن تخصیص پیدا می‌کند. بهداشت و درمان تقریباً ۱۵ درصد و حمل و نقل و ارتباطات، حدود ۱۳ درصد از هزینه‌های غیرخوراکی خانوار را تشکیل می‌دهد.

در سال ۱۳۹۷، زوج‌های ایرانی به‌طور متوسط بیش از ۱۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بابت مسکن، هزینه کرده‌اند. به‌طور کلی، مسکن حدود ۴۵ درصد از هزینه‌های غیر خوراکی کل خانوارهای ایرانی را تشکیل می‌دهد، اما این عدد برای خانوارهای دو نفره به بیش از ۵۲ درصد می‌رسد. اگر قیمت مسکن و نرخ اجاره در شهر تهران را در نظر بگیریم، این نسبت چندان دور از ذهن نیست. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در اولین ماه پاییز امسال،[1397] ۱۲ میلیون و ۷۲۰ هزار بوده و بیشترین تسهیلات بانکی قابل استفاده برای زوجین، یعنی وام ۱۶۰ میلیون تومانی نیز، سهم قابل توجهی در پوشش هزینه‌های مسکن زوج‌های تهرانی ندارد.این ارقام در حال حاضر با توجه به افت درآمدها و تورم افسار گسیخته و بالا رفتن قیمت خانه و اجارۀ آن بسیار بالاتر است وبویژه به جرأت میتوان گفت که در میان درآمد های پائین جامعۀ یعنی اکثریت آن، هزینۀ مسکن بیش از 50 درصد هزینه های کل خانوارهای فقیر راتشکیل می دهد.

ب: افزایش قیمت خانه و اجاره بها:

«مقایسه میزان تولید مسکن در سال ۹۸ با سال ۹۲ نشان از افت۴۳۰ هزار واحدی تولیدات دارد. در حالی که در این مدت علاوه‌بر رشد جمعیت جوانان زیادی هم تشکیل خانواده داده‌اند و به جمعیت متقاضیان واقعی مسکن اضافه شده‌اند.»روزنامۀ کیهان در ادامۀ مطلب بالا نوشت: «حالا ثمره رویکرد عباس آخوندی در بازار مسکن نمایان شده است، چنانچهمطابق آمار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در مردادماه سال ۹۲ که عباس آخوندی از مجلس رأی اعتماد گرفت، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران سه میلیون و ۸۳۴ هزار تومان بود که در اسفندماه سال ۹۷ (حدود پنج ماه پس از استعفای آخوندی) با رشد 187 درصدی به ۱۱ میلیون تومان افزایش یافته بود.

البته وضع مسکن همچنان در همان حالت باقی مانده (و هنوز برنامه‌های دوره جدید کاملاً عملی نشده) بر همین اساس در اسفند سال گذشته متوسط قیمت مسکن به ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان افزایش یافت، یعنی ۴۲/۲۳ درصد رشد نسبت به اسفندماه ۹۷. در واقع، افزایش